Дубай считают одним из самых прозрачных рынков недвижимости. Во многом это правда. Но мы не раз видели, как сделка срывалась за пару дней до переоформления. Причины обычно банальные: долг по сервисным сборам, ипотека на квартире или доверенность с истекшим сроком.
Ниже чек-лист, которым пользуются юристы и брокеры. Подбор объектов и сопровождение сделки предлагает агентство недвижимости Merade.ae, но базовые шаги полезно знать самому. Так проще задавать продавцу правильные вопросы.
Шаг 1. Title deed и реальный собственник
Title deed выдает Dubai Land Department (DLD). Проверить его можно бесплатно в приложении Dubai REST. Понадобится номер документа и год выдачи. Занимает это минуты три.
- имя собственника совпадает с паспортом продавца;
- номер участка и квартиры совпадает с договором;
- нет отметки об ипотеке или аресте.
Продает не владелец, а представитель? Просите доверенность. По нашему опыту, ее стоит проверять отдельно: заверена ли она в ОАЭ, не отозвана ли и дает ли право именно на продажу.
Шаг 2. Статус проекта в RERA
С off-plan своя логика. Title deed еще нет, вместо него регистрация Oqood. Проект обязан быть зарегистрирован в RERA, а деньги покупателя идут на эскроу-счет, а не напрямую девелоперу. Мы рекомендуем сверить номер проекта и процент готовности в том же Dubai REST. У крупных компаний, таких как застройщик Ellington, данные обновляются регулярно, и проверка занимает минут десять.
Шаг 3. Сервисные сборы и долги
Долг по service charge формально остается за продавцом. Но пока он не погашен, застройщик не выдаст NOC. А без NOC переоформление в DLD просто не начнется. Тарифы зависят от дома, чаще всего от 12 до 30 дирхамов за квадратный фут в год. Сверить ставку можно в RERA Service Charge Index.
Короткая таблица проверок
| Что проверяем | Где | На что смотреть |
|---|---|---|
| Title deed | Dubai REST, DLD | Собственник, ипотека, арест |
| Регистрация проекта | RERA | Номер, эскроу-счет, готовность |
| Сервисные сборы | Застройщик, Service Charge Index | Задолженность и тариф |
| NOC | Застройщик | Дата выдачи, стоимость от 500 до 5000 дирхамов |
| Доверенность | Нотариус ОАЭ | Срок и полномочия на продажу |
Что юристы советуют сделать до подписания
- Подписывать Form F (MOU) только после проверки title deed.
- Залоговый чек на 10% оставлять у агентства, а не у продавца лично.
- Заложить в бюджет 4% от стоимости на сбор DLD плюс услуги трасти-офиса.
- Если квартира в ипотеке, письменно зафиксировать, кто и когда ее закрывает.
Честно говоря, чаще всего сюрпризы всплывают именно на этапе NOC. Поэтому мы советуем запрашивать справку об отсутствии долгов еще до Form F. Это два-три рабочих дня, зато потом не придется переносить дату сделки.
